Thị trường bất động sản TP.HCM trong những năm gần đây đã trải qua nhiều biến động, với các vấn đề về pháp lý và quy trình đấu thầu trở thành những yếu tố quan trọng trong việc triển khai dự án. Một trong những vấn đề được bàn luận nhiều nhất là quá trình lựa chọn nhà đầu tư cho các dự án có sử dụng đất, điều này không chỉ tác động đến khả năng phát triển dự án mà còn ảnh hưởng đến nguồn cung và giá cả trên thị trường bất động sản.
Vào ngày 9/5/2024, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã gửi góp ý về Dự thảo Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Góp ý này mang tính chất chiến lược trong việc cải thiện quy trình đấu thầu, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả cao nhất cho cả chính quyền và các nhà đầu tư.
Các vấn đề pháp lý và tình hình đấu thầu bất động sản tại TP.HCM
Quá trình đấu thầu tại TP.HCM đã trải qua nhiều giai đoạn, điển hình là sự việc 4 doanh nghiệp trúng đấu giá các lô đất tại Thủ Thiêm vào tháng 12/2021 nhưng sau đó bỏ cọc. Điều này đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản thành phố trong những năm sau đó. Cụ thể, việc bỏ cọc này không chỉ làm giảm niềm tin của thị trường mà còn tạo ra sự khan hiếm nguồn cung do các dự án không thể tiếp tục triển khai.
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, Dự thảo Nghị định lần này đã có những sửa đổi và bổ sung quan trọng, sát với thực tiễn hơn, đặc biệt là các quy định liên quan đến việc đấu thầu các dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư. Ông Châu nhấn mạnh rằng, đấu thầu dự án sử dụng đất không chỉ nhằm lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tài chính tốt nhất mà còn đòi hỏi các yếu tố như phương án triển khai, tiến độ và tính khả thi của dự án.
Phân biệt giữa đấu thầu dự án sử dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất
Một trong những điểm quan trọng trong Dự thảo Nghị định là sự phân biệt rõ ràng giữa hai phương thức: đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư và đấu giá quyền sử dụng đất. Cả hai phương thức đều có mục tiêu chung là lựa chọn nhà đầu tư có năng lực tốt nhất, tuy nhiên, mỗi phương thức lại có mục đích cụ thể khác nhau.
- Đấu giá quyền sử dụng đất: Mục đích chính của phương thức này là chọn nhà đầu tư trả giá cao nhất để bán quyền sử dụng đất. Đây là cách để Nhà nước thu được nguồn ngân sách lớn nhất thông qua việc bán đất.
- Đấu thầu dự án có sử dụng đất: Phương thức này không chỉ tập trung vào giá trị tài chính mà còn chú trọng đến chất lượng dự án, hiệu quả kinh tế – xã hội và năng lực triển khai của nhà đầu tư. Điều này đảm bảo rằng dự án sẽ mang lại lợi ích tốt nhất cho cộng đồng, đồng thời tạo ra môi trường kinh doanh bền vững và phát triển cho các nhà đầu tư.
Khó khăn trong việc triển khai dự án sử dụng đất tại TP.HCM
Một trong những trở ngại lớn trong việc triển khai các dự án bất động sản tại TP.HCM là những quy định pháp lý phức tạp. Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, nhà đầu tư chỉ được thỏa thuận về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở hoặc đất khác khi thực hiện dự án nhà ở thương mại. Điều này đã hạn chế sự linh hoạt của các nhà đầu tư trong việc tiếp cận đất đai để triển khai các dự án lớn, như khu đô thị hay nhà ở thương mại.
Đây là lý do vì sao việc sử dụng phương thức “đấu thầu dự án có sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư” trở thành phương thức tiếp cận chủ yếu và khả thi nhất đối với các nhà đầu tư. Phương thức này không chỉ giúp các doanh nghiệp bất động sản có cơ hội tiếp cận đất đai mà còn giúp giảm thiểu rủi ro về pháp lý, tăng cường tính minh bạch trong quá trình đấu thầu.
Góp ý của HoREA về phương thức đấu thầu
HoREA đã đưa ra nhiều góp ý chi tiết trong Dự thảo Nghị định, nhằm hoàn thiện quy trình đấu thầu dự án có sử dụng đất. Một trong những điểm nổi bật mà Hiệp hội đề xuất là cần tập trung vào hai tiêu chí quan trọng khi đánh giá nhà đầu tư:
Năng lực tài chính: Nhà đầu tư phải có năng lực tài chính mạnh nhất để đảm bảo rằng dự án sẽ được triển khai đúng tiến độ và không gặp phải các vấn đề về vốn trong quá trình thực hiện.
Phương án và giải pháp triển khai: Nhà đầu tư cần đề xuất được những phương án, giải pháp, và tiến độ triển khai dự án hợp lý, có tính khả thi cao. Điều này không chỉ đảm bảo dự án sẽ được thực hiện nhanh chóng mà còn giúp giảm thiểu các rủi ro trong quá trình triển khai.
Những góp ý này của HoREA đã được hoàn thiện và gửi lên Thủ tướng Chính phủ, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cùng một số cơ quan liên quan. Đây là một bước tiến quan trọng nhằm cải thiện môi trường kinh doanh bất động sản, giúp các nhà đầu tư có thêm niềm tin vào quy trình pháp lý và tạo động lực cho thị trường phát triển bền vững.
Đấu thầu dự án sử dụng đất: Cơ hội và thách thức
Việc thực hiện đấu thầu các dự án sử dụng đất không chỉ là cơ hội cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn đặt ra nhiều thách thức. Một trong những thách thức lớn nhất là sự cạnh tranh giữa các nhà đầu tư. Do yêu cầu khắt khe về năng lực tài chính và khả năng triển khai, chỉ những nhà đầu tư có thực lực mới có thể tham gia và thành công trong các cuộc đấu thầu này.
Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cần phải đáp ứng được yêu cầu về hiệu quả kinh tế – xã hội. Điều này đòi hỏi nhà đầu tư không chỉ tập trung vào lợi nhuận mà còn phải đảm bảo rằng dự án của họ sẽ mang lại lợi ích lâu dài cho cộng đồng và môi trường xung quanh.
Tác động đến thị trường bất động sản
Việc điều chỉnh và hoàn thiện quy trình đấu thầu dự án sử dụng đất không chỉ giúp cải thiện môi trường đầu tư mà còn tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản TP.HCM. Khi quy trình đấu thầu trở nên minh bạch và hiệu quả hơn, nguồn cung bất động sản sẽ được cải thiện, góp phần làm giảm áp lực về giá cả trên thị trường.
Các dự án bất động sản quy mô lớn, khi được triển khai đúng tiến độ, sẽ tạo ra những khu đô thị mới, cung cấp nhà ở cho người dân, đồng thời thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội tại các khu vực này. Điều này sẽ giúp giảm thiểu tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP.HCM, nơi nhu cầu về nhà ở luôn ở mức cao.
Kết luận
Thị trường bất động sản TP.HCM đang đứng trước nhiều cơ hội và thách thức lớn trong bối cảnh các quy định pháp lý và quy trình đấu thầu được điều chỉnh. Việc lựa chọn nhà đầu tư thông qua đấu thầu các dự án sử dụng đất là một phương thức quan trọng để đảm bảo tính minh bạch, hiệu quả và phát triển bền vững của thị trường.
Các doanh nghiệp bất động sản cần nắm bắt cơ hội này, đồng thời chuẩn bị kỹ lưỡng về năng lực tài chính và phương án triển khai để có thể cạnh tranh và thành công trong các cuộc đấu thầu. Thị trường bất động sản TP.HCM, với những điều chỉnh và cải tiến về pháp lý, hứa hẹn sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ và bền vững trong tương lai.
About The Author
