Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua giai đoạn khó khăn sau nhiều năm biến động. Dù đã thoát khỏi “vùng đáy” vào năm 2023, thị trường này vẫn phải đối mặt với tình trạng mất cân đối nghiêm trọng về cung và cầu. Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội, đã dẫn đến nguy cơ giá nhà tiếp tục neo cao, tạo ra nhiều thách thức cho người mua nhà và các nhà đầu tư. Bài viết này sẽ phân tích sâu hơn về tình hình thực tế của thị trường bất động sản TP.HCM, các yếu tố gây mất cân đối, và các dự báo trong tương lai.
Giai đoạn khủng hoảng 2017 – 2023: Từ đại dịch đến biến động kinh tế
Thị trường bất động sản TP.HCM đã trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài từ 2017 đến 2023, với nhiều yếu tố tác động tiêu cực, trong đó đặc biệt là đại dịch Covid-19 và các biến động kinh tế khu vực và toàn cầu. Theo báo cáo của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), các yếu tố như lạm phát gia tăng, chuỗi cung ứng toàn cầu bị đứt gãy và nhu cầu tổng thể giảm đã khiến thị trường bất động sản Việt Nam rơi vào giai đoạn suy thoái nghiêm trọng.
Cụ thể, “vùng đáy” của thị trường bất động sản TP.HCM được ghi nhận vào quý 1/2023, với mức tăng trưởng âm sâu nhất -16,2%. Đây là giai đoạn tồi tệ nhất của thị trường bất động sản trong nhiều năm trở lại đây. Tuy nhiên, từ quý 2/2023, thị trường bắt đầu có những tín hiệu phục hồi, với mức tăng trưởng âm giảm dần, kết thúc năm 2023 với mức tăng trưởng âm -6,38%.
Quá trình phục hồi chậm chạp nhưng đầy hy vọng
Mặc dù thị trường đã dần thoát khỏi tình trạng tăng trưởng âm, nhưng theo dự báo của HoREA, quá trình phục hồi vẫn sẽ kéo dài và chỉ có thể đạt được trạng thái bình thường vào giữa năm 2025. Điều này phần lớn do “độ trễ” của các chính sách điều chỉnh và quy trình phê duyệt dự án đầu tư bất động sản tại TP.HCM.
Đại dịch không chỉ tác động trực tiếp đến sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn làm chậm lại các hoạt động đầu tư, phát triển dự án. Thực tế, trong quý 1/2024, TP.HCM chỉ có một dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, với quy mô chỉ 3.647,4 m2. Điều này cho thấy sự thiếu hụt trầm trọng về nguồn cung nhà ở trên thị trường, đặc biệt là các dự án thương mại và nhà ở xã hội.
Mất cân đối nghiêm trọng về “cung – cầu”
Một trong những vấn đề lớn nhất mà thị trường bất động sản TP.HCM hiện đang đối mặt là sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Trong khi nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là các căn hộ giá rẻ và nhà ở xã hội, tiếp tục tăng cao, thì nguồn cung lại không đủ đáp ứng. Điều này đã đẩy giá nhà lên cao, khiến nhiều người dân không thể tiếp cận được nhà ở với mức giá phù hợp.
Theo báo cáo của HoREA, đến hết quý 1/2024, TP.HCM không có dự án nhà ở thương mại nào đủ điều kiện để huy động vốn hoặc bán nhà ở hình thành trong tương lai. Trong khi đó, chỉ có 62 dự án nhà ở thương mại (phần lớn là dự án cũ) đang triển khai, với tổng số 28.462 căn hộ. Đối với phân khúc nhà ở xã hội, tình hình còn đáng lo ngại hơn khi không có dự án mới nào được chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc được cấp giấy phép xây dựng trong quý 1/2024.
Sự khan hiếm nguồn cung này đã và đang đẩy giá nhà ở tại TP.HCM lên mức rất cao, làm tăng áp lực cho cả người mua nhà và nhà đầu tư. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, sự “lệch pha” về phân khúc nhà ở cao cấp và sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá rẻ là nguyên nhân chính gây ra tình trạng này.
Thực trạng cung ứng nhà ở xã hội
Một trong những mục tiêu quan trọng của Chính phủ là phát triển nhà ở xã hội nhằm giải quyết nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng thu nhập thấp. Tuy nhiên, thực tế cho thấy, trong quý 1/2024, TP.HCM chỉ có một dự án nhà ở xã hội cũ hoàn thành, với 242 căn hộ, và 7 dự án nhà ở xã hội khác đang triển khai với quy mô 4.996 căn hộ.
Số lượng này là quá ít so với nhu cầu thực tế của hàng triệu người lao động, công nhân và các đối tượng thu nhập thấp tại TP.HCM. Mặc dù đã có nhiều dự án nhà ở xã hội được lên kế hoạch, nhưng quá trình phê duyệt, cấp phép và triển khai vẫn gặp nhiều khó khăn do các vấn đề pháp lý và thủ tục đầu tư.
Các chính sách và quy định mới đang được thảo luận
Để giải quyết các vấn đề trên, tại kỳ họp thứ 7 của Quốc hội vào tháng 5-6/2024, Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội dự kiến sẽ xem xét các thay đổi quan trọng về chính sách đất đai và nhà ở. Các luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đang được đề xuất áp dụng sớm 6 tháng từ ngày 1/7/2024. Các thay đổi này hứa hẹn sẽ giúp cải thiện quy trình đầu tư và phát triển các dự án bất động sản.
Ngoài ra, Quốc hội cũng dự kiến sẽ xem xét hai dự thảo nghị quyết thí điểm: “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất” và “Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng thành dự án độc lập.” Những nghị quyết này sẽ giúp đơn giản hóa và tăng tốc quy trình phát triển dự án, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư.
Dự báo thị trường bất động sản đến cuối năm 2024
HoREA dự báo rằng thị trường bất động sản TP.HCM sẽ tiếp tục mất cân đối về cung và cầu cho đến cuối năm 2024, đặc biệt là ở phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội. Tình trạng này sẽ làm giá nhà tiếp tục tăng cao hoặc “neo giá cao”, gây khó khăn cho việc tiếp cận nhà ở của người dân.
Tuy nhiên, với các thay đổi chính sách đang được thảo luận, thị trường có thể sẽ bắt đầu phục hồi mạnh mẽ hơn vào năm 2025. Các nhà đầu tư cần chú trọng theo dõi các thay đổi về chính sách và nắm bắt cơ hội đầu tư khi thị trường bắt đầu có dấu hiệu hồi phục. Đặc biệt, việc phát triển các dự án nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ sẽ là yếu tố quan trọng giúp giảm bớt áp lực giá cả và cải thiện cân bằng cung – cầu trên thị trường.
Kết luận
Thị trường bất động sản TP.HCM đang trải qua một giai đoạn đầy thách thức với sự mất cân đối nghiêm trọng về cung và cầu. Dù đã thoát khỏi “vùng đáy” nhưng vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết để thị trường thực sự phục hồi và phát triển bền vững.
Sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ và nhà ở xã hội, tiếp tục là mối lo ngại lớn cho cả người dân và các nhà đầu tư. Tuy nhiên, với các chính sách mới đang được thảo luận, hy vọng rằng thị trường sẽ có những thay đổi tích cực trong thời gian tới, tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án bất động sản phát triển và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
About The Author
