Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là tại các thành phố lớn như TP.HCM, đã và đang trải qua những giai đoạn khó khăn, điển hình là tình trạng mất cân đối cung – cầu nhà ở và những vấn đề về pháp lý. Trong bối cảnh nền kinh tế phục hồi sau đại dịch, thị trường bất động sản vẫn phải đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là về nguồn cung nhà ở và quy trình pháp lý phức tạp. Vấn đề này đã được các chuyên gia, nhà quản lý, và doanh nghiệp bất động sản nêu bật tại các diễn đàn kinh tế lớn, trong đó đáng chú ý là diễn đàn “Khơi dòng vốn, đón cơ hội phục hồi” diễn ra vào ngày 29/5/2024 để tăng cường tháo gỡ khó khăn cũ và phát triển bền vững thị trường bất động sản.
Mất cân đối cung – cầu: Thực trạng và hệ lụy
Tình trạng lệch pha cung – cầu đã tồn tại trong nhiều năm qua và ngày càng trở nên nghiêm trọng. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, đã nhận định rằng thị trường hiện đang thiếu trầm trọng nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội (NOXH). Chẳng hạn, trong năm 2020, TP.HCM chỉ có 163 căn hộ thương mại thuộc phân khúc vừa túi tiền, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung, trong khi 74% là nhà ở cao cấp. Điều này cho thấy sự mất cân đối rõ rệt giữa nhu cầu của người dân và nguồn cung thực tế.
Giai đoạn từ năm 2021 đến 4 tháng đầu năm 2024, TP.HCM không có một căn hộ thương mại vừa túi tiền nào được cung cấp, trong khi nhà ở trung cấp và cao cấp vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, trong giai đoạn này, thành phố chỉ nhận được vài trăm căn hộ NOXH. Dù có 7 dự án NOXH được khởi công, nhưng hầu hết đều đang gặp vấn đề pháp lý và chưa thể tiếp tục thi công. Điều này đặt ra nguy cơ thiếu hụt nhà ở cho những người có thu nhập thấp và tầng lớp trung lưu.
Theo quy luật cung – cầu, khi nguồn cung hạn chế, giá cả sẽ bị đẩy lên cao, dẫn đến việc mua bán nhà ở trở nên khó khăn hơn. Trong quý I/2024, TP.HCM chỉ có 1 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư với diện tích khiêm tốn 3.647,4 m² và chỉ có 1 dự án (cũ) đã hoàn thành với 219 căn hộ. Điều này cho thấy một bức tranh ảm đạm về nguồn cung bất động sản trong thời gian tới, và sự khan hiếm này chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá cả nhà ở.
Nhà ở xã hội: Nguồn cung hạn chế và những thách thức pháp lý
Thị trường NOXH cũng không mấy sáng sủa hơn. Trong năm 2024, không có dự án NOXH nào tại TP.HCM được phê duyệt hoặc cấp phép xây dựng mới, và chỉ có 1 dự án NOXH cũ với 242 căn hộ hoàn thành. Hiện tại, thành phố đang triển khai 7 dự án NOXH và nhà ở cho công nhân với quy mô 4.996 căn hộ. Tuy nhiên, những con số này còn rất xa so với nhu cầu thực tế của người dân.
Vấn đề pháp lý là một rào cản lớn đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói chung và NOXH nói riêng. Bà Dương Thanh Thủy, Chủ tịch Tập đoàn Trung Thủy, chia sẻ rằng nhiều dự án nhà ở gặp phải khó khăn lớn trong quá trình triển khai vì vướng mắc pháp lý. Bà Thủy cho biết, một số dự án của công ty đã kéo dài tới 7 năm, thậm chí có dự án mất 10 đến 15 năm mới hoàn thành vì các quy định pháp lý chồng chéo giữa Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản.
Giải pháp khơi thông thị trường bất động sản
Trước những khó khăn về pháp lý và cung – cầu, các chuyên gia đều nhận định rằng cần có những biện pháp cấp thiết để khơi thông thị trường bất động sản, đặc biệt là về mặt chính sách. Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, việc Quốc hội thông qua các bộ luật quan trọng như Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ là các “liều doping” cần thiết để thúc đẩy thị trường. Các chính sách mới này sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn, giúp các dự án bất động sản, đặc biệt là NOXH, có thể triển khai nhanh chóng và hiệu quả hơn.
Bên cạnh đó, việc phát triển tối thiểu 1 triệu căn hộ NOXH từ nay đến năm 2030 là một trong những mục tiêu quan trọng của chính phủ. Đây sẽ là một giải pháp hữu hiệu để giảm bớt áp lực về nguồn cung nhà ở tại các thành phố lớn. Tuy nhiên, để đạt được mục tiêu này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành và chính quyền địa phương trong việc đơn giản hóa quy trình phê duyệt dự án và hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản.
Dự báo tương lai thị trường bất động sản
Mặc dù thị trường bất động sản đang gặp khó khăn, nhiều chuyên gia vẫn lạc quan về triển vọng dài hạn. Ông Lê Hoàng Châu nhận định rằng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất trong năm 2023 và sẽ bắt đầu phục hồi từ năm 2025. Ông cũng dự báo rằng sự phục hồi này sẽ diễn ra chậm nhưng chắc chắn, khi các chính sách hỗ trợ bắt đầu có hiệu lực và doanh nghiệp bất động sản dần khôi phục hoạt động kinh doanh.
Ngoài ra, sự phát triển bền vững của cơ sở hạ tầng và các dự án giao thông trọng điểm cũng sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản. Các tuyến đường vành đai, cao tốc, và metro mới đang được xây dựng tại TP.HCM và các khu vực lân cận sẽ tạo ra những khu vực phát triển mới, từ đó góp phần tăng nguồn cung nhà ở và giảm áp lực lên thị trường nhà ở hiện tại.
Thị trường bất động sản và những thách thức trong tương lai
Mặc dù có nhiều triển vọng phục hồi, thị trường bất động sản vẫn đối mặt với một loạt thách thức trong thời gian tới. Một trong những thách thức lớn nhất là sự không đồng bộ giữa các chính sách pháp lý và quá trình thực hiện tại địa phương. Nhiều dự án vẫn bị đình trệ do quy trình phê duyệt kéo dài và sự chồng chéo trong các quy định. Điều này không chỉ làm gia tăng chi phí đầu tư mà còn tạo ra tâm lý e ngại đối với các nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đến sự giảm sút của dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản.
Ngoài ra, tình trạng khan hiếm quỹ đất tại các khu vực trung tâm thành phố cũng là một vấn đề lớn. Việc phát triển bền vững các khu đô thị mới ở vùng ven và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai, và Long An sẽ là một giải pháp cần thiết để mở rộng nguồn cung nhà ở. Tuy nhiên, điều này đòi hỏi sự đầu tư mạnh mẽ vào cơ sở hạ tầng giao thông và các dịch vụ công cộng để đảm bảo chất lượng sống cho cư dân.
Kết luận
Thị trường bất động sản Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, đang đứng trước nhiều thách thức nhưng cũng có những cơ hội phát triển lớn. Để khơi thông các điểm nghẽn và phát triển bền vững, cần có sự hợp tác giữa các bên liên quan, từ chính quyền đến doanh nghiệp và người dân. Các chính sách pháp lý cần được đơn giản hóa và minh bạch hơn, trong khi nguồn cung nhà ở, đặc biệt là nhà ở vừa túi tiền và NOXH, cần được đẩy mạnh để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân. Chỉ khi giải quyết được những vấn đề này, thị trường bất động sản mới có thể phát triển ổn định và bền vững trong tương lai.
About The Author
